商品房预约合同怎么解除

商品房预约合同怎么解除
  
  一、商品房预约合同怎么解除
  
  由于商品房限购等原因，开发商在与购房人签订商品房预售协议、买卖协议等本约合同前，通常会与购房人签订认购书、订购书等预约合同。实践中，开发商不存在违约情形下，具备购房资格的购房人在签订本约合同前，单方要求解除购房关系的，该如何处理呢
  
  通常，如购房人已经履行了预约合同约定的前期交款等义务，并在约定期限内，与开发商就本约合同内容(包括预约合同中未能涉及的具体房屋位置、面积、房价款、付款方式、交房时间、违约责任等)进行了诚信谈判，而双方确实无法就相关内容达成一致的(购房人须就此承担举证责任，可通过电话录音、往来书信等举证)，则购房人可与开发商解除预约合同，无须承担违约责任。
  
  如果购房人仅仅是基于自身原因，未与开发商签订本约合同的，则开发商有权要求购房人承担违约责任。
  
  二、房屋买卖预约合同违约的损失赔偿及责任承担
  
  房屋买卖预约合同纠纷发生后，法院首先要审核合同是否符合房屋买卖合同的要件。对于一些条款简单，对于房屋交付时间、购房款支付时间、违约责任等条款均缺失的房屋买卖预约合同，一般认定为预约合同。双方由此产生的法律责任按照缔约过失责任处理。
  
  对于此类情况产生的缔约过失责任，具体承担方式:
  
  法律实务中，法院一般会首先结合合同约定，如果合同约定了定金的，将结合民法典之规定按照定金罚则处理。对于约定了定金之外的款项支付条款的，如果属于 买方违约的，合同约定不退还合同款项的，法院一般会按照违约金条款规则处理。即，此种情况下买方可以主张调低违约金数额。
  
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