025-84110110
一、当事人关于买卖不破租赁的约定是否有效?
有效的，只要是双方协商一致即可生效，
《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《解释》第20条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
根据上述规定，买卖不破租赁是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。
但是，买卖不破租赁受到约定限制和法定限制：
①当事人另有约定除外：买卖不破租赁受当事人另有约定限制;
②事先抵押权限制：受房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，买卖不破租赁受限制;
③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，”买卖不破租赁“受限制。
二、买卖不破租赁中受让人的义务是什么?
①保持租赁物使用状态的义务。租赁合同中，出租人的义务在于将物交给承租人使用收益，且并非仅以消极的不妨害承租人使用收益办条件，而须在租赁期限内积极地使承租人使用收益。由于受让人继承了出租人的地位，在租赁关系存续中，若租赁物出现损害或瑕疵致妨害承租人使用收益时，受让人便负有保持租赁物合于承租人使用收益的义务。
②维修义务。租赁关系存续中，租赁物遭到毁损，为保持承租人对租赁物的使用收益状态，在维修有必要和可能情况下，受让人应当予以维修。
③妨害除去的义务。与维修义务基于同一事由，为保持承租人的使用收益，在租赁物出现妨害或有妨害预兆时，受让人须尽力除去或防止其发生。
④瑕疵担保的义务。租赁合同为有偿合同，以承租人使用收益为目的，使出租方负瑕疵担保责任能有效促成此目的的实现，也是租赁权物权化的一个表现。
⑤履行原租赁合同所订的其它义务。买卖不破租赁在法律上使受让人强行承受出租人的地位，受让人须履行原出租人与承租人所订立的租赁合同，例如关于原租赁合同之租期的有无和长短，依原约定，受让人无单方面变更的权利。
不动产在进行买卖之前，租赁关系就已经存在，租赁合同已经开始履行的才能适用买卖不破租赁，如果租赁关系后于不动产买卖关系存在的，出租人不是买受人的，即合同的一方当事人不是新出租人的，则该租赁关系就不能发生效力，承租人也就不能占有该不动产。
遇到相关问题，欢迎联系叶飞律师，手机：025-84110110
@叶飞律师简介：专业律师...More>>
·法律规定代驾违章扣分怎么处理？
法律规定代驾违章扣分怎么处理？代驾服务的兴起为喝酒或者其他原因不能开车的车主带来了便利，代驾成为了当前社会的热潮。但是代驾司机在行驶过程中一......
·醉驾可以取保候审吗？
可以。《关于办理醉酒驾驶机动车刑事案件适用法律若干问题的意见》规定，对醉酒驾驶机动车的犯罪嫌疑人、被告人，根据案件情况，可以拘留或者取保候审......
·公司解除劳动合同保险怎么赔偿
公司解除劳动合同保险怎么赔偿用人单位除按劳动合同法第三十九条规定的情形无需支付经济补偿金外，其它情况根据解除的原因不同，赔偿的方式是不一样......
·再婚抚养费共同财产怎么算？
?现在的人们离婚再婚的现象十分常见，在离婚再婚的过程中问题就出现了，再婚抚养费共同财产怎么算?抚养费是给孩子的，但是我已经再婚了，在这种情况......
·两人如果同居可以起诉离婚吗
两人如果同居可以起诉离婚吗随着时代的不断发展，改革开放的深入，国外的许许多多新思想也进入了中国，对中国产生了深刻的影响，年轻人中出现了同居而......
·未成年子女抚养费能否增加
对于未成年子女来讲，随着其一天天长大，在生活、学习方面所需要的支出就会变得越来越大。而之前确定的抚养费数额可能已经不能满足需求，那么此时未成......
·行政处罚多长时间递交法院？
您都知道，如果违反治安管理处罚或者是一些行政法规的话是需要进行行政处罚的行政处罚，通常情况下是以罚款为主，当然也包括一些限制人身自由，比如说......
·非法集资罪的行为表现都有哪些
在现实生活中，对于非法吸收公众存款的行为，一般比较容易理解和识别。而对于变相吸收公众存款的行为，由于其经常花样翻新，有意逃避法律的制裁，因此......
·超市受伤索赔的法律依据有哪些
超市受伤索赔的法律依据有哪些?一、《中华人民共和国消费者权益保护法》对消费者权益保护有如下规定：第二条消费者为生活消费需要购买、使用商品或者......
·股东与社员的区别是什么？
股东与社员的区别是什么?股东与社员的区别是是否投入资金，股东投入资金，社员不一定投入资金。股东是公司的出资人，股东构成的股东会是公司的最高权力......
