如何才能避免商品房买卖纠纷的出现 在商品房买卖中因交易双方
在商品房买卖中因交易双方对交易的追求不同而容易引发纠纷,因为不同的纠纷又有不同的解决方式,所以购房者在购买商品房之初最好先了解下商品房买卖纠纷有哪些。另外还应该了解如何才能避免商品房买卖纠纷的出现,这样才会保障自己的合法权益。下文也会针对这两方面的内容为您展开详细阐述。
一、商品房买卖纠纷有哪些
1、认购定金能否退回
一些项目在具备销售法定条件前,往往搞认购,让购房者交一定金额的定金。当购房者不能与开发商签订合同或购房者改变主意后,因收取的定金是否应返还就往往争执不下,形成纠纷。对于定金是否应收取,收取以后是否能退?各方也是各执一词,尚无定论,而且各地法院的判决结果对这一问题也不一致,因此,尚需立法或法律解释予以明确。
2、面积问题总是难以说清
交房时,业主经常发现面积有问题:一是产权登记的面积与合同约定面积有误差;二是业主自己测算了面积与合同面积有误差。前一种情况,业主依合同的约定及法律规定,即可找到依据与开发商论理或依法解决;后一种情况,则很难解决。一是产权证未办,开发商往往推辞应以产权登记面积为准,待产权证办后再行处理;另一方面,业主也不能拿出权威的测量结果作为依据,据以与开发商理论,因此,使得面积纠纷难以说清也就无从解决。
3、变更设计规划很无奈
一些小区将原规划的绿地,社区配套设施及公建改建成其它赢利性建筑或办公用房,或者扩建、插建,改变小区容积率及楼间距。规划的改变不仅影响到业主的居住环境和质量,严重的会影响其通风、采光,而对开发商而言,会造成不讲诚信的不良影响。因此,对于规划的变更,开发商更应慎重为之。
4、渗漏裂缝问题堪忧
房屋质量纠纷仍是各种纠纷中的重点,而且与往年不同的是,由于开发和销售总量的加大以及小区规模的增大,渗漏、裂缝、装修不合约定等纠纷往往在一个小区是普遍性的,因而形成团体纠纷。某小区就因渗漏问题形成数百业主与开发商的纠纷,影响很大。类似这种群体性纠纷在西安为数不少。
5、物业管理缺乏监管
物业管理纠纷无疑是今年纠纷的一个热点,由于其涉及收费、服务质量、安保、业主委员会的相关权益等方方面面,因而物业管理纠纷复杂而又涉及面广,牵扯人数众多。究其根源,源于缺乏立法的规范和大众法律意识的淡漠,造成物业管混乱。
6、产权证难以到手
业主入住以后,迟迟拿不到房产证的情况很多,有的往往是一幢楼甚至一个小区的业主均拿不到房产证,因而形成大量纠纷,影响面很大,解决也相当困难。究其原因,往往是前几年房地产市场不规范,开发商手续不全或欠缴有关税费所致。随着市场整顿力度加大,开发商自律加强,这种纠纷势必会大量减少。
二、如何才能避免商品房买卖纠纷的出现
1、要约定办不下贷款如何解除合同
在合同中要明确约定,如果办不下来贷款,就要无条件解除合同,退回定金和已付房款,以避免购房者资金被套或受损。
2、约定开发商变更信息要及时送达购房人
要求开发商变更任何信息,都要以书面方式通知购房者,即以邮政特快专递形式送达。 既可保证变更的信息通知到购房者,也便于保留相关证据。
3、产权证办理日期具体到日
在合同中要明确约定产权证办下来的日期,一定要具体到年月日。同时还要约定产权证不能如期办理的违约责任。
4、停车费区分管理费
若是购买了带产权的车位,那么在交纳费用时,只需交纳相当于物业管理费性质的管理费用,这一点要在合同中明确。
5、质量问题解决方案提前定
对出现质量问题后的解决方案要明确约定。还可以约定房屋及附属设备的保质期。
6、附张公摊平面图
一般情况下,塔楼的公摊率为18%至26%,板楼的公摊率为14%至16%。交房时面积误差在±3%以上可以退房。
购房者在签订合同时,可以让开发商将公摊面积和套内面积分别明确地写出来,并且要求开发商在合同中附一张整栋楼或项目的公摊平面图。同时约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差,以及公摊面积与套内建筑面积均发生变化的处理方式。
7、注意查看开发商的“五证”
售楼方常常会以一句“原件在公司”为由,婉拒购房者要求查看五证原件的要求。其实通过复印件上的证号,可以上网查出其真伪。
另外,可在购房合同中加上“出售人保证‘五证’的真实性,因真实性导致退房,出售人双倍返还已付房款”即可。
8、房屋位置图不能少
在合同中,要将楼号标示清楚,而且要将整栋楼的楼图及购房者所购套房在楼中的位置标明,将这些图附在合同后面,并要求开发商盖章。
9、正式合同须卖方先签字
坚持卖方先签字,买方后签字,且不要在合同中留有空白(即空白处用横线划去)。合同上由双方加盖骑缝章、过页章、个人买主过页签字。
在法治社会不管何种违约、违法、犯罪行为均应当通过合法渠道、合法的方式解决,对于商品房买卖纠纷也不例外。但不同的商品房买卖纠纷有不同的解决方法,所以在您发送纠纷后最好求助于专业的律师,请律师根据您的实际情况来选择解决方式。
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